Скриншот страницы карточки объекта ЖК «Горный квартал» на сайте ППК ДОМ.РФ

Скандально известное разрешение № RU-23-309-8388-2021 на строительство жилого комплекса «Горный квартал» по улице Тепличной в селе Раздольное города-курорта Сочи, выданное ООО «СЗ «БизнесПроект», отменено администрацией города-курорта Сочи только спустя полгода после отмены судебного акта, ставшего основанием для его выдачи застройщику.

Так, решение судьи Арбитражного суда Краснодарского края  Натальи Ивановой от 30 марта 2021 года, по делу А32-54940/2020, объявившего незаконным отказ мэрии Сочи в выдаче застройщику разрешения на реконструкцию до состояния многоквартирных жилых домов уже существовавших фундаментов общежитий, строившихся к Олимпиаде 2014 года, ставшее основанием для выдачи в обход предусмотренных законом процедур разрешения на строительство ЖК «Горный квартал», отменено Постановлением

Арбитражного суда Северо-Кавказского округа ещё 6 декабря 2024 года, а производство по этому делу вообще прекращено ещё 7 апреля 2025 года. Однако, Постановление мэрии № 1851 об отмене разрешения на строительство родилось на свет только 19 июня 2025 года.

 Скриншот резолютивной части Решения от 30 марта 2021 года, по делу А32-54940/2020

Такое длительное бездействие чиновников и надзирающих за их деятельностью прокуроров, в обязанность которых входит побуждать чиновников к своевременному и надлежащему исполнению обязанностей, может говорить об особом отношении к данной деятельности застройщика. Как неоднократно отмечалось в публикациях, со стороны губернатора Кубани Вениамина Кондратьева и прокуратуры Краснодарского края длительное время наблюдается особо тёплое отношение к деятельности нескольких строительных компаний, в том числе к AVA GROUP Вагана Арутюняна.

Об отмене разрешения на строительство сообщается в ответе Отдела Государственного строительного надзора по городу Сочи Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края на запрос редакции «За Краснодар».

Скриншот письма исх. № 69-08-292/25 от 09.07.2025г.
Отдела Государственного строительного надзора по городу Сочи Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края

По сложившейся в последние годы практике, на Кубани пресечением правонарушений, допускаемых в интересах приближённых к региональной власти компаний, вопреки охраняемым законом интересам общества и государства: судами, местными и региональными  чиновниками, занимаются лишь представители Генеральной прокуратуры России.  

Так произошло и в данном случае.

В защиту публичных интересов решение судьи Арбитражного суда Краснодарского края  Натальи Ивановой от 30 марта 2021 года, по делу А32-54940/2020, обжаловал заместитель Генерального прокурора России. Хотя в Краснодаре, на улице Советской, 39, есть прокуратура Краснодарского края, возглавляемая с 2017 года Сергеем Табельским, в обязанность которой входит непрерывное осуществление прокурорского надзора за соблюдением законности на территории региона.

Суд обязал мэрию Сочи выдать разрешение на реконструкцию фундаментов общежитий  RU-23-309-8388-2021 от 30.06.2021г., которые так и не были построены для волонтёров сочинской Олимпиады 2014 года. При этом, так называемая – «реконструкция фундаментов общежитий» влекла создание нового, иного объекта –  жилого комплекса «Горный квартал», состоящего из многоквартирных жилых домов, для обеспечения жителей которого, в отличие от жителей временного жилья - общежитий, застройщик обязан планировать необходимую для постоянного проживания социальную инфраструктуру. В противном случае, на существующую инфраструктуру будет создана дополнительная нагрузка, что повлечёт для населения уже проживающего на данной территории сокращение имеющихся возможностей для доступа к таковой и создаст социальное напряжение.

Строительство жилья не обеспеченного по нормативам градостроительного проектирования: парковочными местами в границах земельного участка создаваемого объекта и социальной инфраструктурой в зоне доступности, запрещается. В данном случае, как следует из решения суда, проектом  «реконструкции объектов» запланировано 817 машино-мест, причём, только 147 из них на участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, где строится ЖК «Горный квартал».  670 машино-мест определены на постороннем земельном участке, с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, находящемся в аренде у ООО СЗ «БизнесПроект».

Однако, согласно закону, владельцы помещений в многоквартирном доме становятся совладельцами только того земельного участка, на котором расположен их дом и общедомовое имущество. Таким образом, в перспективе пользование парковками, расположенными на чужом земельном участке, легко может стать, как платным. В парковке может быть отказано вовсе, что повлечёт негативные последствия не только для жителей этого жилого комплекса, но и для других жителей города. 

Примеров тому уже предостаточно, и в Сочи, и в Краснодаре.

Показательным образцом, в данном случае, логично назвать многоквартирный дом на улице Бородинской, 10, в Краснодаре, самовольно построенный при потворстве органов местного самоуправления, краевой прокуратуры и администрации Краснодарского края, силами ЖСК «Флагман», учреждённым в содружестве с иными лицами  Константином Сигачёвым и Ваагом  Арутюняном, ИНН 231213588320, позже переименовавшимся в Вагана. Право собственности на квартиры устанавливала судья Первомайского районного суда Краснодара Валентина Попова.

Слева от дома был построен и офис AVA GROUP, учредителями которой стали Арутюнян и Сигачёв.

Скриншот страницы сервиса checko.ru

Многоквартирный дом, состоящий из 388 квартир, 21 коммерческого помещения до сих пор более десяти лет не введён в эксплуатацию в установленном законом порядке. Не имеет предусмотренной нормативами проектирования придомовой территории, надлежащего числа гостевых парковочных мест и прочих необходимых для нормальной эксплуатации многоквартирного дома элементов планировочной структуры.

Сегодня жители вынуждены буквально выбивать у администрации Краснодара место под размещение площадки  сбора ТБО. А пока мусорные баки стоят прямо на дороге, вблизи от жилья, вопреки санитарным правилам.

Недопустимость создания на Кубани жилья без предусмотренного нормами проектирования количества парковочных мест и без создания условий для обеспечения жителей социальной инфраструктурой губернатор Вениамин Кондратьев пламенно декларирует в финансируемых его администрацией СМИ, однако на практике такое требование не предъявляется к тем застройщикам, к деятельности которых со стороны губернатора и прокуратуры Краснодарского края наблюдается особо тёплое отношение, не предусмотренное федеральными законами. Пояснять мотивы такого поведения читателю не требуется. Каждый сам легко сделает логичный и правильный вывод.

Изумительное решение суда, обязавшее муниципалитет, вопреки здравому смыслу, выдать разрешение на реконструкцию, вместо нового разрешения на строительство ЖК «Горный квартал» – то есть в обход предусмотренной законом процедуры выдачи разрешения на новое строительство или продления ранее выданного разрешения на строительство,  мэрия Сочи, во главе с Алексеем Копайгородским, в недавнем прошлом ближайшим соратником Кондратьева  – его заместителем, естественно не обжаловала. Интересы сочинцев и покупателей квартир, не защитила.

Надо полагать, имел место ставший классическим для кубанского правосудия судебный процесс, обладающий признаками коррупционно мотивированного «договорного матча» с заранее расписанной партитурой, результатом которого всегда является создание руками неподотчётной обществу судебной власти, путём обхода предусмотренных федеральным законом процедур, крайне благоприятных условий для деятельности выгодоприобретателя и заинтересантов в этом, не покладая рук трудящихся в исполнительной власти региона и надзорном органе.

Интересно то, что не смотря на очевидную обоснованность апелляционной жалобы Генеральной прокуратуры России, 22 июля 2024 года, судебная коллегия Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, в составе: Натальи Ковалевой, Елены Маштаковой и Бориса Чотчаева, оставила в силе решение суда первой инстанции.

Но суд есть суд, и он за вынесенные решения не подсуден.

Генеральная прокуратура обжаловала, как решение суда первой инстанции, так и апелляционное постановление.

26 ноября 2024 года, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе: председательствующего Ирины Сидоровой, судей Виктора Анциферова и Романа Калуцких, по результатам рассмотрения  кассационной жалобы Генеральной прокуратуры России, постановил: решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 марта 2021 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2024 года, по делу № А32-54940/2020, отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Генеральную прокуратуру в процессе представляла Полина Пономарёва. Интересы ООО СЗ «Бизнес проект» отстаивали Виталий Арутюнов и Ирина Дашук.

При новом рассмотрении в Арбитражном суде Краснодарского края, дело вернулось в производство судьи Натальи Ивановой. Однако, распоряжением от 28 декабря 2024 года, председатель Арбитражного суда Краснодарского края Алексей Егоров заменил судью Наталью Иванову на судью  Наталью Семененко, ссылаясь на длительное отсутствие судьи Ивановой.

 

После нескольких отложений рассмотрения дела, очевидно осознавая невозможность достижения нужного результата, наряду с невозможностью договориться с Генеральной прокуратурой, истец ООО СЗ «БизнесПроект» отказался от исковых требований.

Определением от 7 апреля 2025 года, судьи Арбитражного суда Краснодарского края Натальи Семененко производство по делу прекращено. Все обеспечительные меры, в том числе, запрещающие строительство – отменены.

После отмены решения АС Краснодарского края, которым мэрию Сочи обязали выдать разрешение на реконструкцию фундаментов, данное разрешение должно было быть отменено органом, его выдавшим, так как правовые основания для его выдачи перестали существовать.

Однако, как уже указывалось выше, Постановление № 1851 об отмене разрешения № RU-23-309-8388-2021 на строительство жилого комплекса «Горный квартал» по улице Тепличной в селе Раздольное города-курорта Сочи, выданное ООО «СЗ «БизнесПроект», мэрия Сочи изготовила лишь 19 июня 2025 года, создавая правовую неопределённость относительно действий застройщика по строительству объекта в данный период. Ведь, правовых оснований для существования и действия разрешения, после отмены 6 декабря 2024 года кассационным судом судебного решения, ставшего основанием его выдачи, не было. Вместе с тем, само разрешение не было отменено уполномоченным органом публичной власти его выдавшим.

Как сообщает в письме заместитель начальника Отдела Государственного строительного надзора по городу Сочи Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края:

«Застройщиком ООО «СЗ «БизнесПроект» 4 июля 2025 г. в департамент направлено уведомление об отмене разрешения на строительство на основании постановления № 1851 от 19 июня 2025 г., строительно-монтажные работы на указанном объекте не ведутся, объект находится под охраной, опечатан, доступ посторонних лиц ограничен. Дополнительно застройщиком сообщается, что на сегодняшний день для получения нового разрешения на строительство выполняется корректировка проектной документации, с целью получения положительного заключения экспертизы проектной документации».

Однако местные жители сообщают о наличии на стройплощадке ЖК «Горный квартал» строительной техники и рабочих.

Если строительство действительно продолжится в отсутствие разрешения на строительство, то объект получит статус самовольной постройки.

Скриншот страницы карточки объекта ЖК «Горный квартал» на сайте ППК ДОМ.РФ

Попытка застройщика получить новое разрешение на строительство безусловно приятная новость для дольщиков.

При этом не стоит забывать о причинах обращения Генеральной прокуратуры в суд. Следовательно,  надлежит принять меры к тому, чтобы покупатели квартир – будущие жители ЖК «Горный квартал» были в полном объёме обеспечены социальной инфраструктурой, парковочными местами и иными объектами, в объёмах, предусмотренных градостроительным законодательством России, местными и региональными нормативами градостроительного проектирования. Только при полном соответствии проектной документации таковым нормам уполномоченный орган публичной власти вправе выдать новое разрешение на строительство ЖК «Горный квартал».

В это же время, Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 7 по Краснодарскому краю обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «БизнесПроект», ИНН 2312264725, несостоятельным – банкротом.

Определением от 4 июля 2025 года судьи Ольги Ковальской, по делу № А32-32700/2025, заявление принято к производству и возбуждено производство по делу. Заседание назначено на 19 августа.

Вместе с тем, есть мнение, что легенда о банкротстве создаст условия застройщику для получения от властей уступок в части исполнения обязательных требований обеспеченности объектов и жителей необходимой инфраструктурой. Страшилка о появлении новых недостроев и обманутых дольщиков, наряду с возможными убытками  в виде не возврата кредитов, может принести плодотворные результаты, и в итоге – власть согласится минимизировать обязательные требования, что снизит расходы застройщика на выполнение соответствующих проектных и организационных решений.

В сложившихся обстоятельствах, у правоохранительных органов есть поводы и основания для того чтобы внимательно следить за происходящим, дабы своевременно проверить изложенный тезис и принять в случае необходимости меры к защите публичных интересов и интересов дольщиков.

Правовую оценку следует дать действиям руководителей компании и контролирующих её деятельность лиц, в части получения разрешения на реконструкцию фундаментов, вместо получения предусмотренного Градостроительным Кодексом России разрешения на строительство. Ведь именно этих действия, в итоге, привели к прекращению строительства ЖК «Горный квартал».

поделиться в социальных сетях -