В прошлом году, в редакционной статье «Арбитражный суд Краснодарского края позволил AVA GROUP Вагана Арутюняна строить шесть многоэтажек в Сочи по разрешению на реконструкцию фундаментов», рассказывалось, как на основании решения судьи Арбитражного суда Краснодарского края Натальи Ивановой, по делу А32-54940/2020, вынесенного вопреки требованиям федерального законодательства и фактическим обстоятельствам, администрацией город-курорт Сочи, ООО СЗ «БизнесПроект», ИНН: 2312264725, было выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства «Многоквартирные жилые дома для размещения временного персонала, волонтеров и сил безопасности, привлекаемых на период проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в г. Сочи (проектные и изыскательские работы, строительство). Площадка № 1. Жилой квартал по ул. Тепличной в селе Раздольное Хостинского района города Сочи (1-я очередь, 1-й пусковой комплекс)», на земельном участке общей площадью 47 645 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район.

Скриншот страницы ЕИСЖС ДОМ.РФ.

Суд обязал мэрию Сочи выдать разрешение на реконструкцию фундаментов общежитий  RU-23-309-8388-2021 от 30.06.2021г., которые так и не были построены для волонтёров сочинской Олимпиады 2014 года. При этом, так называемая – «реконструкция фундаментов общежитий» влекла создание нового, иного объекта –  жилого комплекса «Горный квартал», состоящего из многоквартирных жилых домов, для обеспечения жителей которого, в отличие от жителей временного жилья - общежитий, застройщик обязан планировать необходимую для постоянного проживания социальную инфраструктуру.

Строительство жилья не обеспеченного по нормативам градостроительного проектирования: социальной инфраструктурой и парковочными местами в границах земельного участка создаваемого объекта, запрещается. В данном случае, как следует из решения суда, проектом  «реконструкции объектов» запланировано 817 машино-мест, причём, только 147 из них на участке с кадастровым номером 23:49:0000000:5616, где строится ЖК «Горный квартал», и 670 машино-мест – на постороннем участке, с кадастровым номером 23:49:0000000:7884, находящемся в аренде у ООО СЗ «БизнесПроект».

Однако, согласно закону, владельцы помещений в многоквартирном доме становятся совладельцами только того земельного участка, на котором расположен их дом и общедомовое имущество. Завтра, пользование парковками, на уже чужом земельном участке, может стать, как платным, так и в парковке может быть отказано вовсе, что повлечёт негативные последствия не только для жителей этого жилого комплекса, но и для других жителей города.  Примеров тому уже предостаточно, и в Сочи, и в Краснодаре.

Недопустимость создания на Кубани жилья без предусмотренного нормами проектирования количества парковочных мест и без создания условий для обеспечения жителей социальной инфраструктурой губернатор Вениамин Кондратьев пламенно декларирует в финансируемых его администрацией СМИ, однако на практике данное требование не предъявляется к тем застройщикам, к деятельности которых со стороны губернатора и прокуратуры Краснодарского края давненько наблюдается особо тёплое отношение, не предусмотренное федеральными законами. Пояснять причины такого поведения читателю не требуется. Каждый сам сделает вывод.

Скриншот страницы ЕИСЖС ДОМ.РФ. Фундаменты общежитий, подлежащие «реконструкции» до состояния многоквартирных жилых домов

Изумительное решение суда, обязавшее муниципалитет, вопреки здравому смыслу, выдать разрешение на реконструкцию, в обход предусмотренной законом процедуры выдачи разрешения на новое строительство или продления ранее выданного разрешения на строительство,  мэрия Сочи, во главе с Алексеем Копайгородским, в недавнем прошлом –заместителем Кондратьева, естественно не обжаловала. Интересы сочинцев не защитила.

Надо полагать, это был ставший классическим для краснодарских судов судебный процесс, обладающий признаками коррупционно мотивированного «договорного матча» с заранее расписанной партитурой, результатом которого всегда является создание руками судебной власти, путём обхода предусмотренных федеральным законом процедур, крайне благоприятных условий для деятельности выгодоприобретателя и заинтересантов в этом, не покладая рук трудящихся в исполнительной власти региона.

И всё было бы очень хорошо, как  для коммерсантов, так  и для чиновников, но идиллию подорвала допущенная досадная промашка. ООО СЗ «БизнесПроект», входящее в AVA GROUP, стало привлекать средства граждан-участников долевого строительства – продавать строящиеся квартиры. Информация об объекте, согласно Федерального закона № 214-ФЗ была размещена в Единой информационной системе жилищного строительства России Публичной правовой компании ДОМ.РФ. После чего, «разрешением на реконструкцию фундаментов», в отсутствие действий по защите общественных интересов со стороны прокуратуры Краснодарского края, с 2017 года руководимой Сергеем Табельским, логично и обоснованно заинтересовалась Генеральная прокуратура России.

Сначала под контролем прокуроров Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края вынес застройщику предостережение № АДС-91-ОЛ от 26.08.2022г., о недопустимости нарушения закона – привлечения для строительства этого объекта средств дольщиков. Застройщик попытался обжаловать предписание, но суды всех инстанций оставили его в силе.

Далее, в защиту охраняемых законом интересов общества и государства, представители краснодарского подразделения Генеральной прокуратуры обжаловали решение судьи Арбитражного суда Краснодарского края Натальи Ивановой в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Ростове на Дону.

Однако, не смотря на очевидную обоснованность апелляционной жалобы Генеральной прокуратуры России, судебная коллегия 15-го ААС, в составе: Натальи Ковалевой, Елены Маштаковой и Бориса Чотчаева, оставила в силе решение суда первой инстанции.

Генеральная прокуратура обжаловала, как решение суда первой инстанции, так и апелляционное постановление.

26 ноября 2024 года, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе: председательствующего Ирины Сидоровой, судей Виктора Анциферова и Романа Калуцких, рассмотрев кассационную жалобу Генеральной прокуратуры России, постановил: решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 марта 2021 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2024 года, по делу № А32-54940/2020, отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Генеральную прокуратуру в процессе представляла Полина Пономарёва. Интересы ООО СЗ «Бизнес проект» отстаивали Виталий Арутюнов и Ирина Дашук.

При новом рассмотрении в Арбитражном суде Краснодарского края, дело вернулось в производство судьи Натальи Ивановой. Однако, распоряжением от 28 декабря 2024 года, председатель Арбитражного суда Краснодарского края Алексей Егоров заменил судью Наталью Иванову на судью  Наталью Семененко, ссылаясь на длительное отсутствие судьи Ивановой.

 

После нескольких отложений рассмотрения дела, очевидно осознавая невозможность достижения нужного результата, наряду с невозможностью договориться с Генеральной прокуратурой, истец ООО СЗ «БизнесПроект» отказался от исковых требований.

Определением от 7 апреля 2025 года судьи Арбитражного суда Краснодарского края Натальи Семененко производство по делу прекращено. Все обеспечительные меры, в том числе, запрещающие строительство – отменены.

И что же дальше?

После отмены решения АС Краснодарского края, которым мэрию Сочи обязали выдать разрешение на реконструкцию фундаментов, данное разрешение должно было быть отменено органом, его выдавшим, так как правовые основания для его выдачи перестали существовать.

Однако, что же мы наблюдаем. В проектной декларации ЖК «Горный квартал», № 23-002667 от 7 апреля 2025 года, размещённой застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства России Публичной правовой компании ДОМ.РФ.,  указано то же самое разрешение на строительство – RU-23-309-8388-2021 от 30.06.2021г.

 

Таким образом, если строительство ЖК «Горный квартал» будет возобновлено без получения нового разрешения на строительство, то объект будет обладать признаком самовольной постройки – строительство объекта капитального строительства без получения разрешения на строительство. Как известно, самовольная постройка подлежит сносу, в порядке статьи 222 Гражданского Кодекса России. Когда застройщик возводит объект самовольно, за свои средства, он рискует наступлением неблагоприятных финансовых последствий только для себя, но в данном случае, на строительство ЖК «Горный квартал», в порядке № 214-ФЗ привлекались средства граждан-участников долевого строительства. Застройщик – общество с ограниченной ответственностью, с уставным капиталом  в 10 тысяч рублей.

Скриншот страницы сервиса list.org.

Если строительство будет продолжено, деньги дольщиков, находящиеся в банке на эскроу-счёте, по каким-то причинам застройщику будут выплачены,  ведь практика показывает, что на Кубани всё возможно, а впоследствии дома по решению суда пойдут под снос, то кто будет компенсировать убытки дольщикам? Снова компенсации будут выплачиваться за счёт средств бюджета – средств налогоплательщиков?

Осознавая это, действуя разумно и осмотрительно, дольщики ЖК «Горный квартал» обратились в редакцию.

В чате ЖК «Горный квартал» в Телеграм, 9-го апреля появилась информация о предстоящем продолжении строительства, снятии ограничений на продажи квартир и регистрации договоров долевого участия в строительстве в Росреестре  России.

В ответе на запрос редакции, Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края, в письме исх. № 69-04-2102/25 от 15.04.2025г., сообщает, что разрешение на строительство мэрией Сочи не отменено!

При этом, Департамент  указывает на возможность обращения ООО СЗ «Бизнес проект» в мэрию Сочи за получением нового разрешения на строительство.

«По информации ООО СЗ «БизнесПроект», по состоянию на текущую дату ранее выданное разрешение на строительство от 30 июня 2021 г. № RU-23-309-8388-2021 администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края не отозвано. Наличие правовых коллизий в отношении объекта, который являлся объектом олимпийского наследия и строительство которого осуществлялось на основании пункта 207 Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 г. № 991, не означает отсутствие права застройщика обратиться в соответствующие органы для получения нового разрешения на строительство. В связи с чем, застройщиком планируется подача в адрес администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края соответствующего заявления о выдаче нового разрешения на строительство вышеуказанного объекта.».

 

Руководитель Департамента слегка лукавит. Никаких «правовых коллизий» в этом деле нет, и не было! Имело место получение разрешения на строительство жилого комплекса в обход предусмотренных законом процедур – с использованием судебной власти. Типичная  и отработанная на Кубани схема получения разрешений на строительство и государственных земельных участков, которая не пресекалась много лет прокуратурой края, возглавляемой Сергеем Табельским. И уж Департаменту, подконтрольному губернатору Вениамину Кондратьеву об этом не знать!

Именно поэтому, Генеральная прокуратура России и выступила в защиту охраняемых законом интересов общества и государства, обжаловав незаконный судебный акт, ставший основанием для выдачи разрешения на строительство ЖК «Горный квартал».

 Да, безусловно, обратиться за получением нового разрешения на строительство застройщик имеет право. Только при рассмотрении документов, согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, администрация Сочи должна руководствоваться нормативами градостроительного проектирования, установленными на дату выдачи действующего Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Срок действия ГПЗУ составляет 3 года. Если срок его действия ГПЗУ истёк, надлежит применять действующие нормативы градостроительного проектирования.

Следовательно, в отсутствие необходимого количества парковочных мест детских, спортивных и хозяйственных площадок в границах земельного участка, а также, в отсутствие необходимой для нормальной жизнедеятельности жителей социальной инфраструктуры, уполномоченным органом разрешение на строительство не должно выдаваться. В этом и заключается публичный интерес, который полностью совпадает с интересами дольщиков, купивших квартиры в этом жилом комплексе.

Без получения нового разрешения строительство не может быть продолжено.

Редакция обращается к Генеральному прокурору России Игорю Краснову, с просьбой: в отсутствие надлежащего прокурорского надзора со стороны прокуратуры Краснодарского края, допустившей создавшееся положение, продолжить принятие мер, направленных на защиту публичных интересов и интересов дольщиков ЖК «Горный квартал».

Председателя Следственного Комитета России Александра  Бастрыкина, просим: организовать процессуальную проверку действий чиновников мэрии Сочи, а также иных причастных лиц, в порядке ст.ст. 144, 145 УПК РФ, на предмет наличия в их действиях составов преступлений, ответственность за которые предусмотрена ст.ст. 286, 293 УК РФ.

поделиться в социальных сетях -