В статье «Получат ли обманутые дольщики ЖК «Мультиплекс Кино» свои квартиры»,  подробно рассказывалось о том, в какое правовое положение могут попасть дольщики, если поддадутся на уговоры «инициативной группы» и подпишут договор долевого участия в строительстве (ДДУ), в редакции, предлагаемой новым застройщиком этого жилого комплекса. При строительстве жилого комплекса привлечены средства более тысячи граждан – участников долевого строительства.

Мало того, что по условиям нового ДДУ, застройщик ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект», освобождает себя от обязанности передать дольщику купленную и оплаченную им квартиру со стяжкой, штукатуркой и прочими немаловажными улучшениями.  Застройщик, ещё и оставляет за собой право требовать от дольщика доказательств оплаты купленной квартиры.

Вроде бы безобидное требование застройщика, может лишить возможности граждан получения купленных квартир. ЖК «Мультиплекс Кино» передавался от прежнего застройщика – банкрота ООО «Юг-ГарантСтрой» на основании решения Арбитражного суда, а дольщики имеют право на получение квартир, будучи включёнными судом в реестр кредиторов.

Многие из них, не имеют, в силу различных объективных причин требуемых от них документов. В сложившихся условиях, застройщик, получивший вместе с земельными участками и расположенными на них недостроенными литерами ЖК «Мультиплекс Кино», может без перезаключения ДДУ предоставлять квартиры дольщикам, внесённым в реестр кредиторов застройщика -  банкрота, на основании ранее заключённых им договоров. То есть, неукоснительно выполнять взятые на себя обязательства банкрота.  Но застройщик организовал перезаключение ДДУ, чем вызвал вполне логичные опасения дольщиков в том, что свои квартиры они могут и не получить, хоть строительство их домов сейчас выполняется без остановки.

О сложившейся ситуации редакция уведомила соответствующими обращениями государственные и правоохранительные органы, дабы уполномоченные лица дали правовую оценку содержанию предлагаемых к заключению ДДУ и действиям застройщика.

Одним из органов, к полномочиям которого отнесена правовая защита интересов граждан – участников долевого строительства является Департамент по контролю в строительной сфере Краснодарского края.

Редакция направила запрос руководителю Департамента Максиму Карпенко, с просьбой прояснить следующие гражданско-правовые вопросы, волнующие дольщиков.

1. Оценивались ли Департаментом риски для граждан – участников долевого строительства, возникающие вследствие перезаключения договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), в редакции, представленной застройщиком ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект»? Если риски имеются, прошу указать, какие пункты ДДУ, предлагаемого к подписанию гражданам – участникам долевого строительства, их содержат.

2.   Какие меры принимаются Департаментом для защиты интересов граждан – участников долевого строительства, в части ухудшения их положения при заключении нового ДДУ, в котором, в отличие от первоначального ДДУ, заключённого с прежним застройщиком, отсутствует обязанность застройщика предоставить квартиры со стяжкой пола, штукатуркой стен и прочими улучшениями?

3.  Существует ли обязанность у граждан – участников долевого строительства в заключении предлагаемого им застройщиком нового ДДУ, ухудшающего их положение?

4.   Имеет ли правовую возможность застройщик ООО «СЗ «Альфа-СтройКомплект» исполнить взятую на себя обязанность по предоставлению квартир гражданам – участникам долевого строительства, без перезаключения ДДУ?

5.   Какие правовые последствия несёт отказ граждан – участников долевого строительства в заключении предлагаемого им застройщиком нового ДДУ, ухудшающего их положение?

6. Обязан ли застройщик ООО «СЗ «Альфа-СтройКомплект», получивший на основании судебных актов права и обязанности ООО «Юг-ГарантСтрой», неукоснительно выполнить условия договоров, заключённых ранее гражданами – участниками долевого строительства с ООО «Юг-ГарантСтрой», без перезаключения ДДУ? 

7. Обязан ли застройщик ООО «СЗ «Альфа-СтройКомплект», получивший на основании судебных актов права и обязанности ООО «Юг-ГарантСтрой», неукоснительно выполнить обязанности ООО «Юг-ГарантСтрой» перед гражданами – участниками долевого строительства и конкурсными кредиторами, состоящими в Реестре кредиторов  ООО «Юг-ГарантСтрой», включённых в него на основании судебного акта АС Краснодарского края?

Информацию редакция просила предоставить внятно, подробно, в виде ответов на поставленные вопросы.

Однако, к сожалению, полученный ответ, за подписью заместителя руководителя Департамента Максима Канищева, не сегментирован по пунктам запроса, вследствие чего юридически не подготовленному читателю, возможно, будет сложно сделать из его содержания конкретные выводы. Поэтому, не претендуя на истину в последней инстанции, посоветовавшись с юристами, мы попытаемся пояснить изложенное в ответе.

 

Пояснение: Согласно определениям Арбитражного суда Краснодарского края от 26 декабря 2022 г. и от 3 ноября 2023 г., по делу № А32-30435/2017, ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект», став приобретателем, взяло на себя обязанность достроить объекты и передать квартиры дольщикам, ранее заключившим договоры долевого участия в строительстве с ООО «Юг-ГарантСтрой» и договоры уступки прав требований с ООО «Кристалл-Комфорт», и включенным в реестр кредиторов. Взамен Общество получило два земельных участка, расположенных по адресу: г. Краснодар, улица Уральская, 100 и ул. Уральская 100/5 с находящимися на них неоконченными строительством объектами ЖК «Мультиплекс Кино» (с наличием свободных от прав дольщиков квартир, а также коммерческих площадей, которые Общество не передает дольщикам в натуре).

Пояснение: Согласно нормам закона, ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» вправе заключать договоры участия в долевом строительстве и прописывать условия наиболее комфортные и выгодные для себя, но не противоречащие нормам закона, чем Общество и воспользовалось, предложив дольщикам проект  договора долевого участия в строительстве, в котором присутствуют, не выгодные, на наш взгляд и по мнению ряда дольщиков, условия.

Пояснение: Согласно нормам закона, ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект», став приобретателем приобрело статус Застройщика и обязанность перед дольщиками, включенными в реестр кредиторов ООО «Юг-ГарантСтрой», передать им квартиры. В случае принципиальной позиции ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» по невозможности корректировки условий предлагаемого к перезаключению договора долевого участия в строительстве,  дольщик имеет право требования своей квартиры от застройщика в судебном порядке, согласно ранее заключённому договору.

Пояснение: Сам Департамент указывает наналичие  права граждан, а не их обязанности - «граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора». Таким образом, вариантов нового  договора долевого участия в строительстве может быть несколько. К примеру, дольщики, заключавщие договоры с ООО «Юг-ГарантСтрой» и ООО «Кристалл-Комфорт», согласовывали с застройщиком наиболее приемлемые для себя условия.

 

Пояснение: Арбитражный суд Краснодарского края, в определении от 12.03.2021г., по делу №А32-30435/2017, признал недействительными сделками договоры участия в долевом строительстве № Л-А/1-595К от 21.09.2015, №Л-Б/1-595К от 07.04.2015. и указал, что именно с моментом заключения договоров уступки прав требований участники строительства, добросовестность которых не оспорена, вступали в правоотношения по ДДУ (через аффилированное лицо - ООО «Кристалл-Комфорт») непосредственно с застройщиком ООО «Юг-ГарантСтрой», по цене, указанной в таких договорах.

Соответственно, весь литер «Б», жилого комплекса и 73 квартиры литера «А», имеют единый договор ДДУ, по которому передавались квартиры от ООО «Юг-ГарантСтрой» и ООО «Кристалл-Комфорт».

Для приведения к единому сроку передачи дольщикам  объекта можно заключить дополнительное соглашение, к уже существующим договорам.

Пояснение: Отсутствие перезаключенного договора, никаким образом не освобождает нового застройщика ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» от передачи дольщику квартиры, согласно ранее заключенному договору и определению суда о включении его в реестр. На основании определений Арбитражного суда арбитражным  управляющим  сформирован реестр кредиторов.

Именно для этих целей,  одновременно с передачей объектов приобретателю ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект»,  конкурсным управляющим должен быть передан реестр требований участников строительства, перед которыми у ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект» возникают обязательств по передаче квартир.

Устрашения со стороны «инициативной группы», о том, что в случае не подписания ДДУ в новой редакции дольщик не получит квартиру, не основаны на законе, а направлены лишь на достижение повышения прибыли застройщика.  При  сложившейся ситуации взаимодействия с новым застройщиком ООО СЗ «Альфа-СтройКомплект», не исключена вероятность получения квартир в судебном порядке.

Однако, после того, как на эту проблему обратили внимание государственные надзорные органы, поведение застройщика может измениться.

Сроки сдачи в эксплуатацию литеров ЖК «Мультиплекс Кино» давно истекли. Поручение президента России Владимира Путина о завершении строительства всех объектов обманутых дольщиков в 2023 году, не выполнено. Но есть и хорошие новости. Сегодня строительство обоих литеров ЖК «Мультиплекс Кино» пока ведётся без остановок. Согласно заявлениям генподрядчика – АВА групп, объект в любом случае будет достроен, вне зависимости от судебных споров.  И в этом, надо отметить, конечно же, заслуга администрации Краснодарского края. Региональная власть, хоть ранее и передала объект застройщику, не имеющему необходимых средств,  как и отмечал председатель Следственного комитета России Александр Бастрыкин, но впоследствии исправила ситуацию – привлекла на объект генподрядчика – инвестора.

Резюмируя ответ Департамента на вопросы поставленные редакцией, стоит отметить, что каждый дольщик сам вправе решать, заключать ему новый ДДУ, лишающий его стяжки, штукатурки и прочих улучшений в квартире, то есть - ухудшающий его положение, или не заключать. Каждый, в данном случае,  принимает решение сам и сам берёт на себя ответственность. Ниже размещён ответ Департамента. Каждый дольщик  может с ним ознакомиться и обсудить выводы со своим юридическим консультантом.

 

поделиться в социальных сетях -